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이사 철이 되거나 전월세 계약을 새로 맺게 되면 반드시 챙겨야 할 것이 하나 있습니다.
바로 '주택 임대차 계약 신고(전월세 신고제)'입니다.
과거에는 확정일자만 잘 받으면 된다고 생각했지만, 이제는 신고를 하지 않으면 최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
"설마 내가 걸리겠어?" 하고 넘기기엔 리스크가 꽤 크기 때문에 계약 후 30일 이내에 반드시 처리해야 합니다.
오늘은 복잡해 보이는 임대차 계약 신고를 '부동산거래관리시스템'을 통해 집에서 간편하게 처리하는 방법과 신고 대상, 그리고 주의사항까지 꼼꼼하게 정리해 드리겠습니다.
주택 임대차 계약 신고, 누가 해야 할까요?
가장 먼저 내가 신고 대상인지 확인하는 것이 중요합니다.
모든 전월세 계약이 신고 대상은 아니기 때문입니다.
기본적으로 2021년 6월 1일 이후에 체결된 주택 임대차 계약이 대상이며, 다음 조건 중 하나라도 해당한다면 무조건 신고해야 합니다.
첫째, 보증금이 6천만 원을 초과하는 경우
둘째, 월세가 30만 원을 초과하는 경우
이 두 가지 조건 중 하나만 충족해도 신고 의무가 발생합니다.
예를 들어, 보증금 5천만 원에 월세 40만 원인 계약이라면? 보증금은 기준 미만이지만 월세가 30만 원을 넘기 때문에 신고 대상이 됩니다.
지역적으로는 수도권(서울, 경기, 인천) 전체와 광역시는 물론이고, 세종시, 제주도, 그리고 각 도의 시(市) 지역이 모두 포함됩니다. (군 단위 지역은 제외될 수 있으니 확인이 필요합니다.)
또한, 신규 계약뿐만 아니라 갱신 계약인 경우에도 보증금이나 월세 금액의 변동이 있다면 신고를 다시 해야 합니다.
다만, 계약 금액 변동 없이 기간만 연장된 갱신 계약이라면 신고하지 않아도 됩니다.
언제까지 신고해야 하나요? (과태료 주의)
신고 기한을 놓치는 분들이 의외로 많습니다.
계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
여기서 주의할 점은 '잔금일'이나 '이사일' 기준이 아니라, '계약서를 작성한 날(계약 체결일)' 기준이라는 점입니다.
이사 가서 짐 정리 다 하고 천천히 해야지 생각하다가는 30일이 훌쩍 지나버릴 수 있으니, 계약서를 쓰는 날 바로 신고하거나 최소한 잔금 치르는 날에는 마무리하는 것이 좋습니다.
만약 이 기간을 넘기게 되면 미신고 기간과 계약 금액에 따라 최소 4만 원에서 최대 100만 원까지 과태료가 차등 부과됩니다.
거짓으로 신고할 경우에는 더 큰 불이익이 있을 수 있으니 정확하게 입력하는 것이 필수입니다.
방문 없이 5분 컷! 온라인 신고 방법
주민센터에 직접 방문해서 신고할 수도 있지만, 직장인이나 바쁜 분들은 평일 낮에 시간을 내기가 어렵습니다.
이럴 때 국토교통부의 '부동산거래관리시스템' 사이트를 이용하면 집에서도 간편하게 신고가 가능합니다.
준비물도 간단합니다. 공동인증서(또는 간편인증)와 임대차 계약서 원본을 찍은 사진(PDF, JPG 파일)만 있으면 됩니다.
[온라인 신고 절차]
- 검색창에 '부동산거래관리시스템'을 검색하여 접속합니다.
- 메인 화면에서 본인이 계약한 주택이 위치한 '시/도'와 '시/군/구'를 선택하고 '신고하기' 버튼을 누릅니다.
- '임대차 신고' 메뉴를 선택하고 로그인(인증서 필요)을 합니다.
- '신고서 등록'을 클릭한 후, 계약서에 적힌 내용을 바탕으로 임대인(집주인), 임차인(세입자) 정보를 입력합니다.
- 임대 목적물(주소, 면적 등)과 계약 내용(보증금, 월세, 계약기간)을 정확히 기입합니다.
- 마지막으로 미리 찍어둔 계약서 사진 파일을 첨부하고 '작성 완료'를 누르면 끝입니다.
생각보다 과정이 매우 단순합니다.
만약 계약서 원본 파일이 없다면 신고 과정에서 임대인과 임차인이 공동으로 전자 서명을 진행해야 하는 등 절차가 복잡해질 수 있으니, 계약서 사진은 꼭 미리 준비해 주세요.
확정일자는 어떻게 되나요?
이 부분이 전월세 신고제의 가장 큰 장점 중 하나입니다.
과거에는 전입신고를 하고 따로 확정일자를 받아야 했지만, 임대차 계약 신고를 마치면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
즉, 신고 필증이 교부되면 확정일자를 받은 것과 동일한 법적 효력을 갖게 되는 것이죠.
따라서 임대차 신고를 했다면 별도로 등기소나 주민센터에 가서 확정일자를 받을 필요가 없습니다. (단, 전입신고는 '정부24'에서 별도로 해야 합니다.)
반대로 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 신고를 한 것으로 간주해주기도 하니, 본인에게 편한 방법으로 진행하면 됩니다.
하지만 전입신고가 늦어질 상황이라면 보증금 보호를 위해 임대차 계약 신고를 먼저 진행해서 확정일자를 미리 확보해두는 것이 현명합니다.
신고 시 주의해야 할 점 (반려 사유)
온라인으로 신고할 때 가장 많이 반려되는 이유는 '첨부 파일 식별 불가' 입니다.
계약서 사진을 찍을 때 흔들리거나 빛 반사로 인해 글자가 잘 안 보이는 경우, 담당 공무원이 내용을 확인할 수 없어 신고를 반려할 수 있습니다.
따라서 사진을 찍을 때는 평평한 곳에 계약서를 두고 내용이 또렷하게 보이도록 정면에서 촬영해야 합니다.
또한, 계약서 특약사항에 관리비 내역이 별도로 있다면 이 부분도 꼼꼼하게 입력해야 합니다.
최근 관리비 투명화 조치로 인해 월세 외에 관리비 항목도 중요한 신고 대상이 되었기 때문입니다.
글을 마치며
오늘은 부동산거래관리시스템을 활용한 주택 임대차 계약 신고 방법에 대해 알아보았습니다.
"나중에 해야지" 하고 미루다가 과태료 고지서를 받게 되면 그만큼 억울한 일도 없을 것입니다.
특히 전세 사기나 보증금 미반환 사고가 빈번한 요즘 같은 시기에는, 나의 소중한 보증금을 지키기 위해서라도 이런 행정 절차를 더욱 철저하게 지키는 것이 중요합니다.
임대인이 신고를 꺼려 하더라도 임차인(세입자) 단독으로도 신고가 가능하니, 눈치 보지 말고 내 권리를 챙기시길 바랍니다.
이 글이 여러분의 안전한 부동산 계약에 도움이 되기를 바랍니다.