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전세가 낀 집을 매수하려는 분들이 가장 먼저 떠올리는 고민은 바로 대출이 가능할까? 입니다.
집을 사는 과정에서 대출은 핵심 자금줄인데, 세입자가 있는 상태라면 은행이 쉽게 돈을 빌려주지 않을 것 같아 불안할 수밖에 없습니다.
결론부터 말씀드리면, 전세 낀 집도 조건만 맞으면 담보대출이 가능합니다.
하지만 일반적인 주택 거래보다 심사 기준이 훨씬 까다롭고, 보증금과 규제 조건에 따라 결과가 크게 달라집니다.
이 글에서는 전세 낀 집의 개념부터 대출 조건, 절차, 사례, 주의사항까지 차근차근 풀어드립니다.
전세 낀 집의 개념
전세 낀 집은 흔히 갭투자 매물이라고 부릅니다.
매수자가 집을 사면서 기존 세입자의 전세계약을 그대로 이어받는 구조입니다.
- 매수자는 집의 소유권을 갖지만 당장은 거주 불가
- 세입자는 계약 만료 시까지 거주 보장
- 매도자는 세입자 보증금을 그대로 둔 채 소유권 이전
즉, 세입자가 있는 상태로 집을 매수하기 때문에 매수자가 세입자의 권리를 함께 인수하게 됩니다.
이 부분이 은행 담보대출 심사에 직접적으로 작용합니다.
대출 가능 여부
많은 분들이 궁금해하는 건 "세입자가 있으면 은행이 대출을 아예 안 해주나요?"입니다.
정답은 조건부 가능입니다.
- 실거주 목적: 일정 조건 충족 시 대출 승인 가능
- 투자 목적: 규제 지역에서는 대출 한도 축소 혹은 불가
- 보증금 비율: 매매가 대비 세입자 보증금이 높을수록 대출 가능액 축소
예를 들어 매매가 3억 원짜리 집에 보증금이 2억 원 있다면, 은행은 나머지 1억 원만 담보 가치로 본다는 의미입니다.
대출 조건 정리
1. LTV·DTI 반영
은행은 일반 주택 담보대출과 동일하게 LTV, DTI를 적용합니다.
하지만 세입자의 보증금은 최우선 변제권으로 계산하기 때문에, 대출 가능액이 줄어듭니다.
2. 보증금 규모
- 보증금이 매매가의 절반 이하 → 대출 가능성 높음
- 보증금이 60% 이상 → 대출 가능성이 급격히 낮아짐
3. 매수 목적
- 실거주 목적 → 상대적으로 심사 완화
- 투자 목적 → 규제 지역일 경우 거의 불가
4. 은행별 차이
- 국민·신한은행: 심사 기준 보수적
- 농협·지방은행: 지역 상황 반영해 다소 유연
대출 절차
전세 낀 집 담보대출 절차는 다음과 같습니다.
- 매매 계약 체결
- 임대차 계약 확인 (세입자 권리 승계)
- 담보대출 신청
- 필요 서류 제출 (등기부등본, 임대차계약서, 소득증빙 등)
- 은행 심사 후 승인 통보
- 잔금 지급 + 소유권 이전
- 세입자 보증금 승계
은행은 이 과정에서 보증금 반환 리스크를 중점적으로 살핍니다.
주의해야 할 리스크
전세 낀 집을 매수하면서 대출을 받는다면 반드시 확인해야 할 점이 있습니다.
- 보증금 반환 책임: 세입자의 계약이 끝나면 매수자가 직접 돌려줘야 합니다.
- 집값 하락 위험: 보증금 + 대출을 동시에 떠안을 수 있습니다.
- 선순위 채권 확인: 근저당, 가압류가 있으면 대출 불가 가능성 큼
“대출 가능 여부보다 중요한 건 리스크 관리다.”
(출처: 한국주택금융공사 상담자료)
실제 사례
승인 사례
- 매매가 3억 원, 보증금 1억 원
- 매수 목적: 실거주
- 소득 안정, 신용 양호 → 1억 5천만 원 대출 승인
거절 사례
- 매매가 3억 원, 보증금 2억 5천만 원
- 매수 목적: 투자
- 신용 점수 낮음 → 대출 불가
핵심은 보증금 비율과 매수 목적입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세 낀 집은 무조건 대출이 안 되나요?
→ 아닙니다. 조건에 따라 충분히 가능합니다.
Q. 세입자 계약이 남아 있어도 대출 가능할까요?
→ 가능합니다. 다만 은행은 계약 기간과 조건을 꼼꼼히 확인합니다.
Q. 투자용 매수라면 불가능한가요?
→ 규제 지역에서는 거의 불가하지만, 일부 지역은 제한적 가능성이 있습니다.
전세 낀 집 매수 시 담보대출 못지않게 중요한 부분은 보증금 반환 문제입니다.
대출은 승인받았더라도 세입자 보증금을 돌려주지 못하면 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
이 부분은 따로 정리한 글에서 보실 수 있습니다.
결론
전세 낀 집 담보대출은 조건부 가능입니다.
세입자 보증금 규모, 매수 목적, 규제 지역 여부, 은행 정책에 따라 결과가 달라집니다.
따라서 매수 전에는 반드시 은행 상담과 법무사 확인을 거쳐야 하며, 보증금 반환 리스크까지 고려해야 안전합니다.