티스토리 뷰
목차
전세나 월세 계약을 연장할 때, 따로 계약서를 새로 쓰지 않아도
자동으로 계약이 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 발생할 수 있습니다.
이 묵시적 갱신 제도를 제대로 이해하지 못하면
예상치 못한 불이익을 당할 수도 있어요.
예를 들어 이사를 가려고 했는데,
이미 묵시적 갱신이 성립되어 위약금 문제로 얽히는 사례가 많습니다.
이번 글에서는 전세·월세 계약의 묵시적 갱신이
언제 발생하는지, 기간은 얼마나 되는지, 해지하려면 어떻게 해야 하는지
차근차근 정리해보겠습니다.
묵시적 갱신이란 무엇인가?
묵시적 갱신은 임대차 계약 기간이 끝났는데도
임차인(세입자)과 임대인(집주인) 모두
별도의 계약 해지 의사 표시를 하지 않은 경우
자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다.
주택임대차보호법에 따르면
- 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
- 임대인이나 임차인 어느 쪽도 계약 해지 의사를 통보하지 않으면
- 기존 조건 그대로 2년간 자동 연장됩니다.
여기서 중요한 점은
계약서를 새로 쓰지 않아도 법적으로 연장 효력이 발생한다는 것입니다.
묵시적 갱신 기간과 적용 조건
① 기간
- 주택 임대차 계약은 기본적으로 2년 단위
- 묵시적 갱신이 성립하면 같은 조건으로 2년 연장
다만, 세입자가 원하면 언제든 한 달 전 통보 후 해지 가능하다는
특례가 적용됩니다.
즉, 임차인은 2년을 모두 채우지 않아도
한 달 전에 집주인에게 통보하면 계약 해지가 가능하다는 뜻입니다.
② 적용 조건
- 임대인과 임차인 모두 해지 통보를 하지 않을 것
- 기존 계약과 동일한 조건 유지
- 주택임대차보호법 적용 대상 주택
묵시적 갱신 해지 방법
묵시적 갱신이 성립한 뒤에도
조건에 따라 계약을 해지할 수 있습니다.
임차인(세입자)의 경우
- 언제든 한 달 전 통보 후 해지 가능
- 전화 통보보다는 문자·카톡·내용증명 등 기록 남기는 방법 권장
임대인(집주인)의 경우
- 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에만 해지 통보 가능
- 묵시적 갱신 후에는 세입자 동의 없이는 해지 불가
이 때문에 집주인 입장에서는
계약 종료 6개월 전부터 반드시 통보 준비를 해야 합니다.
묵시적 갱신 시 주의할 점
묵시적 갱신이 무조건 유리한 것은 아닙니다.
실제 사례를 보면 이런 문제가 있습니다.
- 전세보증금 반환 시기 지연
- 임대인 입장에서 새 세입자 모집 어려움
- 임차인 입장에서 이사 계획 꼬임
제가 실제로 상담한 사례에서도
계약 종료 후 2개월간 아무 연락도 안 하다가
갑자기 이사하려고 하니 묵시적 갱신으로 처리되어
위약금 문제로 분쟁이 생긴 경우가 있었습니다.
만약 보증금을 안전하게 돌려받고 싶다면
아래 글을 참고하면 좋습니다.
묵시적 갱신 피하거나 활용하는 방법
- 계약 만료 전 의사 표시 확실히 하기
- 문자·카톡·내용증명 등 기록 남기기
- 계약서 재작성으로 불확실성 제거
- 임대인·임차인 모두 안심
- 전세보증금 반환보증 가입
- 보증금 안전 확보
- 계약갱신청구권과 연계 활용
- 세입자라면 계약갱신청구권과 함께 활용하면 안정적 거주 가능
마무리
전세·월세 계약에서 묵시적 갱신은
잘 활용하면 안정적인 주거를 보장해 주지만,
모르고 지나치면 이사 계획과 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.
핵심은 계약 만료 전 6개월~2개월 사이의 의사 표시입니다.
이 시기를 놓치면 자동 연장되므로
꼭 달력에 표시해 두고 챙기길 권장합니다.