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부동산을 여러 채 보유하신 분들에게 가장 긴장되는 시점이 다가오고 있습니다.
바로 오는 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치의 종료 시한입니다.
특히 조정대상지역 내에 주택을 3채 이상 보유하신 분들은 이 시점을 기점으로 세금 부담이 기하급수적으로 늘어날 수 있어 고민이 깊으실 텐데요.
이번 글에서는 유예 종료가 가져올 실질적인 변화와 함께, 3주택자 분들이 자산을 지키기 위해 취해야 할 핵심 매도 전략을 정리해 드립니다.
양도세 중과 부활이 가져오는 세금 변화와 압박
양도세 중과 유예가 끝난다는 것은 단순히 세율이 몇 퍼센트 오르는 수준이 아닙니다.
현재는 다주택자라 하더라도 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 기본 세율(6~45%)을 적용받고 있지만, 유예가 종료되면 '벌금성 할증'이 다시 시작됩니다.
3주택 이상의 경우 기본 세율에 무려 30%p가 추가로 가산됩니다.
여기에 지방소득세 10%까지 더해지면 사실상 양도차익의 절반 이상을 세금으로 내야 하는 상황이 올 수 있습니다.
가장 치명적인 부분은 '장기보유특별공제'의 완전 배제입니다.
10년, 15년을 보유했더라도 중과가 적용되는 순간 공제 혜택은 0원이 되어버립니다.
이로 인해 발생하는 세액 차이는 자산 규모에 따라 수억 원에 달할 수 있어, 지금의 판단이 자산 가치를 결정짓는 중대한 분수령이 될 것입니다.
3주택 최적의 매도 순서와 원칙
자산을 정리할 때 가장 먼저 세워야 할 원칙은 '어떤 집부터 팔 것인가' 하는 순서입니다.
3주택자 상태에서 자산을 정리할 때는 보통 양도차익이 가장 적거나 오히려 손실이 난 주택부터 매도하는 것이 정석입니다.
첫 번째와 두 번째 주택을 매도할 때는 비록 중과 배제 혜택을 받더라도 일반 세율로 세금을 납부해야 합니다.
이때 차익이 적은 물건을 먼저 정리하여 전체적인 과세 표준을 낮추는 것이 유리합니다.
마지막 한 채가 남았을 때, 그 주택이 가장 가치가 높고 향후 상승 가능성이 큰 이른바 '똘똘한 한 채'라면 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 매도하는 것이 전체 수익률을 높이는 핵심입니다.
다만, 마지막 주택의 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유 기간이나 거주 요건이 최신 규정에 맞는지 반드시 사전에 체크해야 합니다.
장기보유특별공제 혜택을 지키는 마지막 골든타임
이번 5월 시한이 다주택자님들께 '마지막 기회'로 불리는 가장 큰 이유는 장기보유특별공제 때문입니다.
15년 이상 장기 보유한 주택이라면 양도차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수 있는데, 이는 세금 계산의 기초가 되는 금액을 획기적으로 줄여줍니다.
유예 기간 내에 매도한다면 5억 원의 차익 중 1억 5천만 원을 공제받고 시작하지만, 유예가 끝나면 5억 원 전체에 대해 할증된 세율로 세금을 내야 합니다.
실제 계산해 보면 세액 차이가 수 배 이상 벌어지는 경우도 허다합니다.
여기서 주의할 점은 양도 시점의 기준입니다.
일반적으로 '잔금 청산일'과 '등기 접수일' 중 빠른 날을 기준으로 삼기 때문에, 5월 9일 직전에 계약하더라도 잔금이 그 이후로 밀리면 혜택을 받지 못합니다.
매수자와의 협상 시 일정을 최대한 서둘러서 확정 짓는 것이 무엇보다 중요한 이유입니다.
매도 대신 증여? 수익률을 높이는 대안 검토
만약 시장 상황이 좋지 않아 원하는 가격에 매도가 어려운 우량 자산이라면 '증여'를 대안으로 고민해 볼 수 있습니다.
자녀에게 주택을 증여함으로써 다주택자 지위에서 벗어나고, 미래의 자산 가치 상승분을 미리 이전하는 전략입니다.
증여세율이 양도세 중과 세율보다 낮은 구간에 있다면 충분히 검토해 볼 만한 선택지입니다.
하지만 증여 시에도 취득세 중과가 적용될 수 있으며, 증여 후 일정 기간 내에 매도할 경우 이월과세 규정으로 인해 오히려 세 부담이 늘어날 위험이 있습니다.
특히 최근에는 증여 사후 관리 요건이 강화되는 추세이므로, 단순히 눈앞의 절세보다는 가계 전체의 장기적인 자산 배분 관점에서 접근해야 합니다.
부담부 증여를 활용할 경우 채무 부분은 '양도'로 간주되므로, 이 역시 유예 종료 전에 마무리하는 것이 유리할 수 있습니다.
성공적인 자산 관리를 위한 현명한 마무리의 힘
부동산 정책의 변화는 개인의 힘으로 바꿀 수 없지만, 그 변화에 어떻게 대응하느냐는 준비성에 달려 있습니다.
시한이 임박할수록 매물이 쏟아지며 매수자 우위의 시장이 형성될 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.
현재 보유하신 각 주택의 취득 가액과 예상 매도가, 그리고 보유 기간을 정확히 리스트업하여 지금 즉시 시뮬레이션을 돌려보시길 권장합니다.
막연한 기대감으로 시점을 놓치기보다는, 확실한 데이터에 기반하여 '보유'와 '정리' 중 더 이득이 되는 방향을 결정해야 합니다.
어려운 시기일수록 철저한 준비와 냉철한 판단이 자신의 소중한 자산을 지키는 가장 강력한 무기가 될 것입니다.